第一迴鬆廳暗梅香廚房誤春色
雲鏡村有馬萬裏者，年少俊逸，與鄰賈斯意比鄰而居，情同手足。是夜月隱星稀，萬裏悄歸，推門入鬆廳，但見蓮燭搖曳，滿室清輝。四顧尋賈弟不得，唯聞暗香浮動，如梅透雪。逡巡間，忽見廚下紅衫翩躚，乃愛妻梅氏正烹羹湯。梅本名門女，自比易安，淡妝雅服，姿容明秀，不可描畫。
萬裏潛步近前，偷攬其腰。梅驚迴首，眸如星濺，嬌啼曰：“夫莫胡為！”萬裏涎臉不聽，俯身吻其頸雪。梅扭臀欲避，反誤觸郎懷，頓覺銀槍昂藏，春潮暗湧。二人遂相擁入帳，活水盈壑，靈溪潤芳。正當顛倒鸞鳳之際，忽聞叩門聲急——鄰居賈斯意不約而至矣！
萬裏整衣啟扉，見賈媳邢珊立於門外，笑若春花：“聞兄購新宅，特來詢鴻茂樓。”言罷斜睨萬裏麵潮，戲謔道：“金屋藏嬌，莫非築巢待鳳？”萬裏赧然撓首，強作鎮定，延客入室。
第二迴存摺暗潮生鴛鴦各懷機
邢珊徑取存摺置案，朗聲道：“零錢散碎，不若置業長遠。”賈斯意隨之入，執彩箋笑曰：“鴻茂樓規製宏麗，然實景遜於圖紙。”珊醒抹涎，慵懶接話：“但得同心，何須金玉為巢？”斯意撫其唇戲曰：“婚前追兔，嫁後守株，今當換巢鳳鳴！”
梅氏整裙出，見雙賈爭辯，倚萬裏嗤之：“紙上談兵，銀錢何在？”斯意拍案豪言：“明晨取百萬，圓夢一朝！”邢珊眨眼挽梅笑：“不若對門而居，四英共樂。”萬裏蹙眉歎：“奢居非福，樸室惟馨。”梅暗掐其腕，鶯聲微露：“各家自掃門前雪，誰憐他人瓦上霜？”
第三迴義重海嶽輕詞冷秦淮碧
斯意慨然握拳：“弟兄甘苦與共，何分彼此！”邢珊忽正色曰：“斯意早裸捐家財，雲鏡惟餘妾身。購屋之資，吾自承擔，不勞伯叔。”梅聞此言，垂首撫袖，暗讚珊之婉淑。萬裏感其誠，然終婉拒：“客室租居亦足，勿累賢弟。”
爭執未休，邢珊忽端青蔬鮮魚出，笑解僵局。食畢月升，賈催珊歸歇。萬裏獨坐軒中，聞隔壁泰鴻低吟《高陽台》：“梅戶溫溫，瑤宮冷冷，**一刻千金……畫中依舊秦淮碧，莫道愁、淚對知音。”聲咽如露，萬裏悵然提筆，和詞一闋，墨痕盡染雲鏡秋霜。
尾聲
後斯意果購鴻茂樓，然萬裏梅氏終守村居。每見雙燕銜泥過鬆廳，梅常笑指曰：“巢暖不如心暖。”萬裏默然，惟緊握其手。雲鏡溪水長流，載盡胭脂舊事，獨蓮燭芒影，歲歲映照故人衣冠。
迴流軒主總評：
此錄以香豔筆觸寫世情，梅之清傲、珊之練達、雙賈之肝膽，皆躍然紙上。閨房嬉戲不失雅謔，金銀計較暗藏機鋒。末以詞章收束，如寒塘鶴影，冷月花魂，留餘韻於江湖。雲鏡村中，豈獨梅花耐雪？更有癡兒女，在人間煙火裏，煉就一寸冰心。