“未來10年，華國房地產會迎來爆髮式增長，核心區的房價更是會到天上去”這句話被說出那刻，包廂所有人都為之一驚。
10年！
人生有多少個10年？
根據WHO世界衛生組織釋出的《2008年世界衛生統計》報告，2008年全球平均預期壽命為68.5歲，這也就是說，普通人一生就隻有不到七個10年。
要是張揚預測準確的話，華國房地產將繼續延續“牛市”，在場所有人都可以賺得盆滿缽滿。
姚陣華愣住了半秒，如果說話的不是張揚，他都懷疑對方是不是在和自己開玩笑。
要知道，自1978年改革開放，國家就提出了“允許私人建房”的設想，又在1980年進一步明確城鎮居民個人可以購買房屋。
1989年2月15日，燕京首次公開出售商品房，揭開住房商品化大幕，華國房地產也迎來了史無前例的“超長期牛市”。
就這麼說吧，假設你在1989年買房，以2009年的工資水平往回看，那簡直就是白菜價。
1989年到2009年，華國房地產已經走了20年牛市，無數房地產商都賺得盆滿缽滿，各地方也依靠土地財政，實現了高速發展。
現如今，張揚“預測”還有10年牛市，這不由得讓姚陣華、柳華、陳新戈等房地產老總虎軀一震，思索這句話的邏輯性。
“張總你冇開玩笑吧？華國房地產的牛市還能延續十年？”陳新戈第一個提出質疑。
他是1993年入場的，雖說比不上八十年代就入場的“老玩家”，但房地產的大牛市，還是讓他賺到了數百億資金。
如果再給陳新戈10年時間，他有信心成為千億大佬。
“張總是覺得，華國這場房地產牛市可以持續30年？”
有人目光緊盯張揚，眼裡寫滿了求知慾。
包廂的房地產大佬不是不懂趨勢，而是他們都不敢說10年，頂多最遠看到5年時間。
王亞偉、何婧、程博等基金經理都看向張揚，等待著這個青年給出的合理解釋。
幾十道目光聚集冇有讓張揚怯場，他依舊神情自若，平靜說道：“曆史給人的唯一教訓，就是人們從未在曆史中吸取任何教訓。”
“張揚小兄弟請講。”
姚陣華忍不住催促了一句。
張揚看了姚陣華一眼，淡然一笑道：“美國1923-1926年，也就是一戰過後，美國汽車普及推動城市化，佛羅裡達因氣候優勢成為度假勝地，政府資金大規模投入基建，提升土地價值，銀行順勢推出10%首付政策，吸引大量投機者前往，邁阿密房價3年內上漲5-6倍，土地價格飆升3倍。”
“愛爾蘭，西班牙、瑞典這些歐洲國家房價雖說漲幅不高，僅有80%到150%，但它們依舊和美國相同路徑，都是放鬆金融管製，讓投機客有機可乘。”
“當然了，說到炒房，就不得不提隔壁的日本，廣場協議後，日元升值吸引國際資本湧入，東京地價1985-1990年上漲211%，全國土地總價一度超過美國，銀行將房地產作為主要抵押品，信貸規模擴大至GDP的200%。”
“它們的結局嘛……”
張揚淡淡一笑，掃視在座的所有房地產老總道：“都是泡沫破裂，大量中底層民眾被鎖死。”
姚陣華極其聰明，瞬間捕捉到張揚的弦外音，問道：“你是說華國房地產泡沫還不夠大？”
“不夠，遠遠不夠。”張揚目光如炬，繼續說出自己見解道：“一樣事物滅亡的前兆，往往伴隨著加速，就好比股市的牛市，它會快速上漲，漲到所有人都頭暈目眩，全民參與，然後突然暴跌，將絕大部分資金給套牢。”
“也就是說，還冇到最瘋狂的時候對吧？”柳華開口詢問。
“冇錯，我們華國的工業化還冇完全鋪開，等絕大部分鄉村人口都進城以後，房地產市場纔會逐漸飽和，我預測所需的時間是10年。”張揚淡淡迴應道。
“張總的那篇週期研報我也看了，我其實有一個疑惑，那就是工業化如果完全鋪開，是否意味著全麵實現小康？”
姚陣華再次提問。
華國一直以來，都把“建成全麵小康社會”視為首要目標。
從20年前的一星期一頓肉，到現如今的天天吃肉，物質基礎提升是實打實的。
不過單單吃肉還不行，“小康”這兩個字不僅包含食，還要兼顧“衣住行病”，隻有都解決了，才能說達成了目標。
“工業化完全鋪開還不行，還得做到去工業化。”
“？？？”
“！！！”
“？？？”
張揚這句話說出那刻，包廂的房地產老總懵逼了，他們已經完全聽不懂張揚說的是什麼。
不僅是房地產老總們，哪怕是滬財學霸的何婧，此刻都一臉懵，不理解張揚這句話想表達的意思。
鋪開工業化，去工業化，這不是衝突的嗎？
一旁的王亞偉聞言，似乎意識到了什麼，虛心請教道：“為什麼要去工業化？”
“工業化可以創造大量基礎崗位，為10億鄉村人口進城提供條件，符合我們國家現有國情，但不可否認的是……”
張揚話鋒一轉，直擊痛點道：“搞工業賺不到什麼大錢。”
“拿鋼鐵行業來說，2008年華國粗鋼產量達到5.02億噸，占全球總產量的38%，淨利潤卻僅有846.38億元，這可是整個行業的總淨利潤，再比如說機械加工行業，大多數都是賺點微薄利潤。”
“工業化鋪開，是為了打財富基礎，而去工業化，是指去掉低利潤的工業，把精力放在高附加值的產業上，像高精尖科技、教育、金融和醫療，發展這些產業纔是成為發達國家的關鍵。”
“明白了。”姚陣華若有所思，說出自己的理解道：“工業化就相當於累積原始資金，什麼臟活累活都乾，而去工業化，就是手裡有錢了，可以向發達國家看齊，發展高附加值的產業。”
“嗯，這是通往發達國家的必經路。”張揚點了點頭，又說道：“但以我們對基建的執著，大概率不會徹底去工業化，而是會把低端工業西移，或者交給東南亞國家，再用電力對它們產出進行錨定，沿海地區則是進行產業升級。”
無論國家也好，還是個人也罷，都需要積累原始資本。
往前數幾百年，西方國家曆史無非就兩個字，掠奪。
掠奪他人財富，是最快完成原始積累的方式。
隻有完成原始積累，纔能有錢進行產業升級，去建設高附加值的產業，再通過產品收割全世界。
華國近代是被掠奪物件，這是明確寫進曆史書的，換句話來說，西方國家的高福利，是建立在華國近代屈辱之上的吸血。
“假設說10年後，房地產泡沫破裂，產業升級能重塑這個行業嗎？”陳新戈詢問。
他目光看得非常長遠，但最主要的原因還是房地產太賺錢了，他有點捨不得這台印鈔機。
“強者恒強，回到我最開始的那句話，曆史給人的唯一教訓，就是人們從未在曆史中吸取任何教訓。”張揚依舊從容迴應。
房地產這個行業不會一直漲，也不會一直跌。
就拿東京房價來說，在1999年觸底45萬日元/平方米後，又開啟了新一輪上漲，截止到2009年12月，房價已經回到了67萬日元/平方米。
無論是股市、房價還是經濟，它都是一個又一個的波動週期，都說學會週期可以致富，說的就是抓住週期底部。
這裡值得一提的是，想投資房地產還需要明確一點，那就是要找準核心區，例如有知名醫院和學校，必須謹記買房不是買房，而是買配套。
總結就一句話：深山老林的彆墅冇有價值，臨近故宮的老破小萬人搶購。
張揚從容不迫，邏輯縝密的回答讓在場房地產老總都頻頻點頭，一張張名片如雪花般，落到張揚手心。
王亞偉這位“公募一哥”也不得不承認，張揚的見識和談吐，完全不像他這個年紀可以擁有的，竟然連他也為之折服。
等忙完這一陣，他決定了，先買兩套房再說。
滬都的房子，特彆是核心區的房產，肯定具備投資屬性。
不單單是王亞偉，何婧、程博也被張揚說得心癢癢，恨不得現在就去貸款買房。
他們都是金融科班出身，知道怎麼玩金融槓桿。
房地產最常見的槓桿，就是通過長期貸款，用時間換空間，再把房產租出去回籠資金，再把錢拿去付首付，反覆拉高槓桿比例。
當然了。
這玩法僅限於房產牛市。
……
2小時後，這場房地產交流飯局悄然落下帷幕。
張揚的侃侃而談，也讓他的名字深深刻進了這些房地產老總的腦海。
房地產飯局剛解散，第二場飯局又在其他包廂召開。
不同於之前包廂的寬敞，第二場飯局的包廂相對較小，飯桌僅能容納十幾人。
此時圓形飯桌，坐滿了熟人，其中就有姚陣華、陳新戈、柳華、王亞偉、何婧等。
“我敬張揚小兄弟一杯，今晚聽君一席話，真是勝讀十年書。”姚陣華舉杯說道。
“姚總客氣了。”
主陪位的張揚立馬舉杯回禮。
剩餘的十幾人見狀，也連忙端起酒杯，將杯中酒水一飲而儘。
隨著酒杯放下，姚陣華見時機差不多了，開啟新話題道：“第二場飯局都是自己人，有些話我就不藏著掖著了，那就是我想要萬科。”
“嗯？”
何婧忍不住動容，不解道：“姚總你的意思是？”
“怎麼要萬科？”
王亞偉同樣不解。
柳華愣了愣，半開玩笑道：“姚總喝多了，要萬科都要到我們頭上了，我還想要萬達呢，哈哈。”
“許願嗎？有意思，那我想要恒大地產。”陳新戈笑著附和。
“哈哈哈——”
“哈哈哈——”
包廂笑聲不斷，除張揚外，其他人都以為姚陣華喝醉了，現在說的是胡話。
姚陣華真的喝醉了？
不！
他非常清醒！
張揚很清楚，姚陣華說的想要萬科並不是一句空話，而是能載入華國金融史的惡意收購事件。
“我冇有開玩笑。”
姚陣華語氣變得嚴肅，目光掃視在場所有人。
目光落到張揚臉上的時候，他驚訝發現這個青年冇有嘲笑，更冇有不屑，而是用一種十分嚴肅的表情對待他的發言。
“他難道研究過萬科？”
姚陣華內心低語。
由於曆史遺留原因，萬科股權極其分散，前十大股東分彆是…
1，華潤股份，持股數量為16.19億股，占總股本的14.73%。
2，華國人壽，持股數量為1.841億股，占總股本的1.67%。
3，劉元生，持股數量為1.337億股，占總股本的1.22%。
4，融通深證100指數證券投資基金，持股數量為9957.51萬股，占總股本的0.91%。
5，TOYO SECURITIES ASIA LIMITED（外資券商），持股數量為8745.56萬股，占總股本的0.8%。
……
8，博時第三產業成長股票證券投資基金，持股數量為8000萬股，占總股本的0.73%。
9，易方達深證100交易型開放式指數證券投資基金，持股數量為7403.2萬股，占總股本的0.67%。
10，博時新興成長股票型證券投資基金，持股數量為7000萬股，占總股本的0.64%。
前十大股東合計持股約21.34%，其餘近80%股份由中小投資者持有，這種高度分散的股權結構使得萬科在資本市場上具有較強的流動性，但也埋下了隱患。
柳華聽見姚陣華說冇有開玩笑，頓時麵露嚴肅道：“你難道想要奪下萬科的控製權？”
“冇錯。”姚陣華應了一聲，講述道：“萬科采取的是「混合所有製」治理模式，通過建立完善的職業經理人製度，實現了股東資本與管理層專業能力的有效結合，但這恰好給了我們一次機會。”
“它的第一大股東華潤，僅持股14.73%，遠低於傳統國企的控股比例，也就是說，我們三次舉牌就可以完成奪權。”
“那可是華潤，你第一次舉牌它可能不為所動，但第二次舉牌，他肯定會有動作。”何婧率先表態，華潤在她所接觸到的資訊裡，是絕對的龐然大物。
“是啊，二次舉牌，華潤必定有所動作，想要拿下萬科，有點太難了。”陳新戈也搖了搖頭。
截止到12月2號，萬科A收在了11.75元，它的總股本為109.95億，這也就是說，隻要194億華國幣，就有可能以15%股權，超越華潤集團，拿下萬科的控製權。
“有點不太現實啊姚總，除非華潤有不能出手的理由。”
“是啊，它隻要也舉牌，想收購基本就不可能了。”
“5000億資產的龍頭，不可能被幾百億吞併，姚總想法雖好，但風險實在太大。”
“確實有點……不太可能。”
眾人議論紛紛，都不看好姚陣華的想法。
也就在這時，張揚開口道：“我倒覺得有機會。”
霎時間。
所有人目光聚焦張揚。
姚陣華更是眼前一亮，連忙問道：“張揚小兄弟有何見解？”
“見解談不上，主要是覺得華潤不一定會幫忙。”
張揚話音剛落，又講述原因道：“自2000年華潤入主萬科以來，其內部形成了大股不控股、支援不乾預的獨特治理模式。”
“萬科管理層通過事業合夥人製、獨立董事製度等設計，實際掌控董事會決策權，而華潤作為大股東長期被邊緣化。”
“例如，萬科董事會7個非獨立董事席位中，管理層占4席，華潤僅占3席，且華潤董事在重大決策中常被視為列席觀察員，這種模式在行業上行期成就了萬科的高速發展，但也導致股東權益保護機製缺失。”
“另外，現階段的華潤已經從多元化擴張轉向聚焦核心業務，萬科作為地產業務的體外資產，與華潤置地形成同業競爭，其戰略價值要被重新評估。”
“不過！”
突然，張揚話鋒一轉，看向姚陣華道：“現在吃萬科，為時尚早，還需要等換帥。”
如果張揚冇記錯的話，華潤下一任董事長是傅育凝，他上任後的第一件事，就是提出做實、做強、做大、做好、做長的5M理念，並且他曾公開表示，華潤對萬科的定位已從“控股型股東”轉向“財務投資者”，更關注投資回報，而非控製權。
“換帥…”
姚陣華忍不住高看了張揚一眼，他冇想到這個青年居然把他掌握的情報都說了出來。
也正是因為知道，華潤下一任董事長大概率是傅育凝，他才萌生了奪權萬科想法。
“真能行得通？”
柳華目光看向張揚，似乎覺得還是有些不現實。
幾百億資金奪權幾千億企業，這說出去誰敢相信？
然而想實現，必須具備天時地利人和，萬科就是為數不多，可以滿足條件的企業。
“或許吧。”
張揚淡然一笑。
也就在這時，他看了眼王亞偉，又看向姚陣華道：“今晚這場飯局我有一事不解，那就是王經理電話裡說，他有位朋友想見我，我想他的朋友應該就是姚總，不知姚總想見我，是為了何事？”
“是我。”
姚陣華先是承認，隨後說出他所掌握的資訊道：“你想競拍『證券銷售牌照』鬨得動靜太大了，而且萬3的口號，讓傳統券商公司如臨大敵，罕見進行了合作。”
話音剛落，王亞偉爆出猛料道：“前幾天有個滬都華信證券副總的生日飯局，他明確和我們滬都幾大基金公司領導說，要買入新大陸、遠望穀、漢威科技、新寧物流、華星創業和銀江技術，還不能讓散戶和遊資看出來，目的嘛，自然就是砸張總的持倉票。”
“你也能看我持倉？”張揚眼神微眯，他想過自己在裸奔，但冇想到裸奔到這種程度。
“能看見。”
王亞偉冇有否認。
也就在這時，私募經理程博也表態道：“有客戶也和我說，買入這些個股票。”
“看來阻力確實不小。”張揚搖了搖頭，又忍不住感慨道：“事已至此，隻能真刀真槍拚咯。”
為了競拍，他已經做得足夠多，不僅說服了阿裡和百度，還拿到了數家風險機構的資金。
“我可以幫你拿下『證券銷售牌照』。”姚陣華突然表態，不等張揚說話，他又解釋道：“也正如你所說，萬科那邊需要等華潤換帥，我恰好資金可以騰一騰，隻要張揚你開口，我會傾囊相助。”
剛說完，他看向其他房地產老總道：“你們呢？”
“我肯定支援張揚兄弟。”柳華率先表態。
他和張揚有著不錯的交情，而且上次張揚還向他透露，上麵即將開放融資融券的訊息，這一點就價值萬金。
“雖說房地產需要穩定現金流，但隻要張總需要，我這邊可以掏10億出來相助。”
“我拿15億，要是公司賬上冇錢，那就找銀行貸款。”
“我是真想和張總交朋友，我出17億，哈哈。”
一位位房地產老總表態，他們說話的時候，眼神不自覺地看了眼姚陣華，不知道是不是他們私下早已經達成了協議。
張揚很清楚，錢不是白拿的，天底下就冇有白吃的午餐。
“謝謝各位的好意，這杯酒，是我敬各位老總的。”張揚連忙舉起酒杯，一飲而儘。
何婧已經不記得張揚喝了幾杯酒，心中難免肉疼，不過她冇有攔酒，這種場合攔酒太掃興，而且聽其他人的意思，願意出資幫張揚拿下『證券銷售牌照』。
“張總好酒量。”
陳新戈忍不住鼓掌，其餘人也連連讚歎。
“啪啪啪——”
掌聲頓時響徹包廂。
“過獎了。”張揚隻是平靜地放下酒杯，對於應酬來說，喝酒是最基礎的技能。
他冇有迷糊，而是趁熱打鐵道：“各位老總的傾囊相助，在下冇齒難忘，但我也知道天底下冇有白吃的午餐，所以我們不妨挑明瞭說，各位想要的是什麼？”
“我什麼都不要，以我和張揚兄弟的交情，談條件就見外了。”柳華率先表態。
然而其他房地產老總，他們目光則是看向姚陣華。
姚陣華自然知道這些房地產老總要的是什麼，現在他是局頭，利益由他來分配。
“張揚小兄弟精通二級市場，是金融圈赫赫有名的富春路，我們大夥要的其實不多，就是想藉助你的能力，替我們拿下萬科。”