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\"古人買房的辛酸往事\\n\\n五十歲這年，大詩人白居易終於買房了。\\n\\n自從二十九歲考中進士、三十二歲參加工作以後，白居易一直在大唐長安城租房居住，屬於典型的“京漂”一族，冇有房，老婆也不好娶。一直到三十七歲那年，白居易才娶上了媳婦。\\n\\n當年老白剛參加工作時，擔任“校書郎”，這是一個正九品官職，月薪一萬六千錢。那時還是快樂單身的老白在長安東郊租了四間茅屋居住。由於離皇宮遠，他又買了一匹馬代步，另外還雇了兩個保姆，如此一來，每月的開銷大約是七千五百錢，每月老白大概可存八千五百錢。\\n\\n儘管如此，他存的錢還是不足以在當時的超一線城市長安城裡買一套房。\\n\\n家裡人抱怨，白居易很是苦惱，為此他寫詩道：遊宦京都二十春，貧中無處可安貧。\\n\\n長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。\\n\\n是啊，就連蝸牛都有一個硬殼當作家呢，老白卻還在帝都長安“漂”著。無奈之下，大唐長慶元年（821年），白居易跑到長安的郊區下邽，也就是今天的陝西渭南市下邽鎮買了一套房子。平日裡，他就在京城上班，休假時再回渭南。\\n\\n不管怎麼說，住不起城區，就隻能住城郊啦。\\n\\n1\\n\\n古代中國地廣人稀，在廣大鄉村地帶，從地主到貧民都可以在私有土地上自行蓋房，因此買房行為主要集中在城市。\\n\\n以東漢時期陝西漢中為例，當時漢中城內房舍最便宜的隻需要一萬錢便可買到一套，七萬錢便可以買到一套不錯的住房。當時，東漢帝國境內，即使是等級最低的公務員（佐史），每年也可以領到相當於九千六百錢的俸祿。一般來說，隻要省吃儉用，東漢的公務員奮鬥三四年，在像漢中這樣的二線城市裡買一套小房子問題不大。\\n\\n東漢滅亡後，曆史進入了魏晉南北朝時期（220—589年）。長達三百多年的大亂世，使得中華大地上四處混戰、南北割裂，商品經濟也受到了極大的破壞，城市裡貧民密佈。《南齊書》就記載，南齊時期（479—502年），“其民資不滿三千者，殆將居半”。意思是說，當時南齊境內的大概一半普通百姓連三千錢的資產都冇有，極度貧困和商品經濟的困頓使得房地產貿易成為無源之水，非常少見。\\n\\n實際上，房地產買賣主要受人口、土地、商品經濟等變數的影響。589年，隋朝攻滅南陳，再次實現大一統，中國的經濟開始蓬勃發展。\\n\\n帝國統一，商品流通，經濟發達，老百姓手裡有了錢，房產買賣就開始紅火起來，尤其在隋朝和唐朝的首都長安城，房價更是高到連大才子白居易都買不起。\\n\\n這是為什麼呢？\\n\\n唐玄宗天寶十四年（755年），當年整個大唐帝國的人口統計是五千二百九十一萬人，其中居住在長安的人口超過百萬人，當時，大概每五十二個唐朝人中就有一個人居住在長安。按這種比例來算，以整個國家的人口分散集中度來說，盛唐時期的長安城，人口密度堪比今天的北京。\\n\\n安史之亂（755—763年）以後，儘管大唐帝國的整體人口有所下降，但長安城的人口密度仍然非常高，這就導致帝都長安的房價始終居高不下，這才逼得大才子白居易隻能跑到城郊買房。\\n\\n2\\n\\n經濟越發達，核心城市的房價就越貴，對於這一點，宋朝人深有體會。\\n\\n儘管武力不行，但兩宋時期的商品經濟達到了曆史的巔峰水平，與大唐長安城一樣，北宋開封城中也聚集了超過百萬的人口。\\n\\n當時的開封城中也蝸居著無數百姓，這其中就包括後來“唐宋八大家”之一的歐陽修。歐陽修二十四歲高中進士，二十五歲參加工作，先後擔任過滁州知州、揚州知州等官職，相當於今天市長級的人物。\\n\\n但即使這樣，歐陽修在首都開封城也買不起房。他一直帶著寡母和妻兒借住在“政府大院”裡，在外麵也隻能租住破舊的民宅。這種無根的狀態一直持續到四十二歲那年，他才終於在阜陽買了一塊地蓋了房子，而這時已經是他參加工作的第十七年了。\\n\\n對於自己長期漂泊在開封，連個房子都冇有這件事，歐陽修在寫給友人的信中慨歎道：\\n\\n嗟我來京師，庇身無弊廬。\\n\\n閒坊僦古屋，卑陋雜裡閭。\\n\\n歐陽修工作了十七年之後，纔在二線城市阜陽買了房子，他的門生蘇軾也冇好到哪裡去。\\n\\n由於開封城房價太高，蘇軾二十六歲參加工作後，在首都一直買不起房。等到他兒子要結婚的時候，在開封連個容身之所都冇有，搞得老父親蘇軾焦頭爛額，最後冇辦法，還是跟朋友借了一套房子纔給兒子辦了婚事。\\n\\n恩師歐陽修四十二歲纔買了房子，蘇軾就更慘了。一直到五十歲那年，蘇軾憑著一點工資，加上從親友那裡東拚西湊了一些錢，纔在江蘇常州買了第一套房。此時已經是他工作的第二十四年。\\n\\n與哥哥蘇軾一樣，蘇轍也是工作了大半輩子還買不起房，對此他寫詩自嘲道：“我生髮半白，四海無尺椽。”意思是說，我的頭髮都白了，卻連片瓦尺椽的房子都冇有，慚愧啊。\\n\\n老爸買不起房，兒子們都心生抱怨，蘇轍又寫詩：“我老未有宅，諸子以為言。”因為冇房，他覺得在兒子們麵前抬不起頭。\\n\\n實際上，北宋在締造出中國曆史上的經濟巔峰盛世的同時，也在大城市裡創造出了高房價。早在北宋初年，大學士陶榖就寫了自己在開封城中所見的情景，當時的開封城中，“四鄰局塞，則半空架版，疊垛箱筥，分寢兒女”。\\n\\n今天，我們可以從北宋畫家張擇端的傳世名畫《清明上河圖》中看見北宋的城市格局和房屋分佈。然而在這些繁榮景象的背後是像陶榖所寫的，很多平民百姓由於房子太小，非常侷促，以致隻能在房子的天花板和地板中間硬生生隔一塊架板，從而多睡幾個人。臥室太小，就把箱子、櫃子什麼的摞起來，讓孩子們躺在上麵睡覺。\\n\\n宋代張仲文寫過一本書，叫作《白獺髓》，裡麵就寫了當時江浙一帶買房後成了房奴的百姓，由於手中資金所剩無幾，這些房奴“妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居”，意思是說，房奴們太窮了，妻子兒女衣衫襤褸赤著腳，甚至連被子都買不起，隻能去租被子來蓋。\\n\\n宋代城市買房難的這種情況，即使在後世也冇什麼改善。明代著名書畫家徐渭（徐文長）曾經做過浙閩總督胡宗憲的幕僚，按理說，作為省部級領導的高階秘書，工資應該還可以，但即使是這樣，徐渭也買不起房。\\n\\n一直到明朝嘉靖三十九年（1560年），胡宗憲在杭州建成了鎮海樓，讓當時已經四十歲的徐渭寫文紀念此事，徐渭一揮而就寫成《鎮海樓記》。胡宗憲見文大喜，他聽聞徐渭這些年一直買不起房，就把會計叫來，讓他取銀二百二十兩作為稿酬，贈予徐渭買房。\\n\\n隻是省城杭州的房子也很貴，所以徐渭用這筆錢在浙江的二線城市紹興城郊買了一套二手彆墅。因為是用稿費買的，所以徐渭特地給彆墅取名“酬字堂”，包含著對胡宗憲酬謝的感恩之意。\\n\\n但是，一如徐渭一般擁有天賦才華，又擁有胡宗憲賞識慷慨贈金的人隻是極少數，大部分人在古代的核心城市還是很難買得起房的。\\n\\n到清朝光緒年間，北京城裡的很多人仍然買不起房，當時有首竹枝詞這樣唱道：“搭得天棚如許闊，不知債負幾多錢？”意思是說，即使買了房，也不知道身後背了多少債啊，一把辛酸淚。\\n\\n3\\n\\n當然，房子貴不貴也跟時段、城市、地段有很大關係。以盛唐時期唐中宗時代為例，當時河西走廊的敦煌地區有個居民名叫沈都和，沈都和要賣房子，根據他的賣房合約我們獲悉，他的房價規定為每尺兩碩（計量單位，用法同石）五升，折算為今天的價格，大概是每平方米一千五百元。\\n\\n需要注意的是，由於古代土地私有，其實古代的房價都包含了地價。\\n\\n而當時敦煌地區的普通百姓月收入大概是兩石小麥，摺合為今天的價格，大約是三百元，因此，一年的收入也就是三四千元，這麼來看，盛唐時敦煌地區的老百姓要買房也得攢錢幾十年。\\n\\n但是唐朝安史之亂後，唐僖宗在位期間（873—888年），由於河西走廊長年戰亂，敦煌地區的房價從盛唐時期的每平方米約一千五百元暴跌到了每平方米約二百五十元（摺合今價）。\\n\\n因此，同樣一個地方，由於政治動盪和戰爭導致人口變化等因素的影響，房價暴跌83%，由此可見，必須從一個更廣闊的角度去看古代房價的高低起落。\\n\\n以明朝北京城為例，明朝萬曆年間（1573—1620年），當時北京城內有一個太監賣掉了自己的住宅，這房子門麵七間、五進院落，總共賣了一千三百兩銀子。\\n\\n當時，北京城內百姓打工一年大概可以賺到八兩銀子，雖然一輩子都買不起這種五進院落的豪宅，但是買一個普通房子還是冇有問題的。\\n\\n我們再看清代華中地區的武昌，晚清光緒三年（1877年），當時武昌府（在今湖北武漢市）有人買賣一套“占地長五丈二尺、寬三丈二尺，計有三間正屋、一個套房、一個天井、兩個廂房”的房子。\\n\\n這套房子約合今天的一百八十五平方米，位處湖北省城武昌府的核心地帶，當時成交價是五十兩白銀，按照武昌府普通百姓的收入水平，七八年的收入可以買到這樣一套房子。\\n\\n4\\n\\n我們今天說古代房價時必須注意到，由於土地私有，地廣人稀，加上勞動力和原材料價格便宜，目及唐宋元明清曆代，除了當時的首都和各地州府、省會，其他各地的房價相對當時普通百姓的收入，算不上特彆昂貴。\\n\\n除此之外，中國曆朝曆代的中央政府也一直在出台各種措施管控房價。以西漢為例，西漢建立後，當時朝廷就給官僚階層搞了一次分房分地運動。\\n\\n漢代的爵位分為二十等，王以下最高的爵位為徹侯，最低的爵位是公士。按照當時的分配規則，徹侯可以分到三百畝地（約合二十萬平方米），最低一級的公士，也可以分到一塊大約三畝（約合兩千平方米）的土地蓋房子。\\n\\n在漢代，基於保障鄉土社會穩定等需要，朝廷還規定，購房隻能買鄰居家的房子，“欲益買宅，不比其宅，勿許”。\\n\\n這種對於房屋買賣的限購，實際上是農業社會裡中央政府為了保障鄉村社會穩定而實施的一種措施。從今人的角度來看難以理解，但是在古代有著一定的合理性，但這種限購也導致房屋買賣很難興盛起來。\\n\\n這種規定也沿襲到了後世。到了唐代，官方也規定，出售房屋必須首先征詢親屬和鄰居的意見，親屬不買，再問鄰居買不買，如果親屬和鄰居都不買，這房子才能賣給外人。\\n\\n進入宋代後，政府規定，買賣房子時必須“問賬”，要寫好檔案，上麵標註自己賣房的原因、計劃出售的價格，再拿著這份檔案去征詢親友鄰居的意見，並讓他們寫上想買或不想買、想買的話願意出什麼價格、同意賣或者不同意賣等表態性意見，然後才能出售。\\n\\n實際上，這種賣房子必須首先征詢親屬、鄰居的做法，即使在今天的鄉土社會，也仍然有一定程度的沿襲。\\n\\n這是因為傳統社會，尤其是鄉村社會，本質上是建立在農業文明和宗族社會之上的，這種農業社會和宗族血緣社會決定了鄉民的安土重遷。所以這種征詢意見製有相當的合理性。\\n\\n今天中國城市社會之所以出現了房地產的自由買賣，本質上是因為工業社會的周邊鄰居大多冇有宗族血緣關係，這種陌生人社會極大程度地影響了後世的房地產銷售規則。\\n\\n另外，為了維護社會等級秩序，古代一些社會還對房產麵積進行了限製。\\n\\n唐代社會本質上是一個貴族社會，豪門貴族所住的宅院動輒幾萬平方米。\\n\\n例如，參與平定安史之亂並立下大功的名將—汾陽郡王郭子儀，他在長安城中的住宅麵積，按現在的演演算法，約有十四萬平方米，家中妻兒子孫、奴仆、雜役等一共住有三千多人。由於宅院太大，以致郭子儀的家人在宅院內彼此往來經常要乘坐車馬。\\n\\n除了貴族，屬於普通百姓的“良口”，即士農工商，“應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝”。另外，奴婢、雜戶等“賤口”，則“五口給一畝，每五口加一畝……諸買地者不得過本製”。\\n\\n通過普通人家的“良口”和更次一等的“賤口”，我們便可以看出這種限製比較嚴格，這也在一定程度上限製了房地產的市場交易。\\n\\n普通百姓參與授田、買賣房產受到限製，那麼如何製衡權勢階層呢？\\n\\n到了北宋大中祥符七年（1014年），當時宋真宗下詔令：“現任京朝官除所居外，無得於京師購置產業。”意思是說，在京城開封當官的，除了自己住的房子，不得再在城內另外買第二套房。這樣做的目的，一是通過限購防止兼併；二是有利於調控開封城內居高不下的房價。\\n\\n但社會貧民還是很多，紹聖五年（1098年），北宋官府開始施行救濟，在各個州府設立“居養院”，為那些“鰥寡孤獨貧乏不能自存者”提供公共住房，“月給米豆，疾病者仍給醫藥”。\\n\\n明朝建立後，做過乞丐、和尚，貧民出身的朱元璋對於住房問題感懷很深，當時他下令在首都南京城內蓋了二百六十間公共住房來收容那些“鰥寡孤獨廢疾無依者”。\\n\\n隨著商品經濟的發展，明代的城市房價開始一路高漲，以致如我們前麵所說的，到了晚明時期，連身為浙閩總督胡宗憲高階秘書的大才子徐渭，在省城杭州也買不起房，最後還是胡宗憲給特例支援，這才解決了他的安家問題。\\n\\n為瞭解決城市房價日益高漲問題，到了明清兩代，官府開始實行“找房款”製度，意思就是賣家的房子賣出後，如果房子升值了，允許賣家向買家追討一次差價。\\n\\n清朝鹹豐元年（1851年），浙江山陰縣有一個名叫高宗華的人以十八塊大洋的價格賣了自己的六分地，但過了三個月，高宗華就以“契內價銀不足”、房子升值為由，讓中介向買家追要了七塊大洋。\\n\\n在今天看來，這種行為很不合理，如果雙方訂立了契約並且進行了交易，豈有反悔且追索差價的道理？\\n\\n但是在明清，官方是允許賣家進行一次這種“找房款”操作的，雖然隻有一次機會，但是這種做法顯然遏止了許多投機者入市，確實夠狠。\\n\\n時間回到一千年前，蘇軾的弟弟蘇轍七十歲那年終於買到房了。\\n\\n隻是他仍然買不起首都開封府的房子，因此隻能選擇在開封附近的二線城市許昌買了一套住宅。\\n\\n不管怎麼說，總算有自己的宅院了，蘇轍特彆高興，他拿出平生積蓄，又賣掉了一批珍貴藏書，然後陸續擴建起了自己的宅院。\\n\\n幾年後，他的房子擴大到了一百多間，終於可以容納祖孫幾代人居住了。\\n\\n為此，蘇轍寫詩自嘲道：\\n\\n我老不自量，築室盈百間。\\n\\n舊屋收半料，新材伐他山。\\n\\n盎中粟將儘，橐中金亦殫。\\n\\n……\\n\\n堂成鋪莞簟，無夢但安眠。\\n\\n為了買房，蘇轍幾乎傾儘家財，但不管怎麼說，有了自己的房子，他終於悠然自得，能夠“無夢但安眠”了。\\n\\n\"
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