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\"content\": \"2009年9月，便開始陸續到期，幾乎所有持有這種房貸的人都將無力繼續供款。很明顯，法拍屋的數量將繼續大幅增加，使得美國住房價格繼續向下跌。回過頭看，80年代末和90年代初的房市下跌狀況，跌勢至少還有一年。\\n\\n如果說紐約是“世界之都”，那麼曼哈頓便是“世界之都”的靈魂，紐約證券交易所、納斯達克、美國證交所等，幾乎世界所有大金融機構和五百強全都駐紮在這個小島上。無數的富人也都寄居於此，無論商業大樓，還是居民寓所，皆可謂寸土寸金。一向號稱房價“隻漲不跌”，一套小小的“破舊”公寓動輒百萬美元。普通百姓隻能抬頭仰視，即使咬牙買下來，每年單地稅也得交個兩三萬美元，也不是一般白領能夠支撐的。可是，上個月的一個週末，房產經紀一通電話，將珍妮一家平靜的心給攪動了。\\n\\n珍妮是我瑞信的老同事，她女兒去年考入哥倫比亞大學，老公任職哥大醫學院。珍妮也在曼哈頓上班，於是，一家在曼哈頓租了一套公寓。托這次金融危機的“福”，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平時住公寓，週末回到新澤西的大房子裡，日子過得挺滋潤的。不料，前幾天，房產經紀來電，說是同一棟大樓裡，有一套房型相同的公寓，以往至少100萬美元，現在法拍叫價65萬，週末“OpenHouse”，機會千載難逢。他們心動了，於是週末一大早前去。可冇想到，三年前打破頭爭相搶奪的公寓，他們在那兒呆了一上午，居然冇有第二個看房人，反倒令他們猶豫起來。那位經紀對他們說，按此狀況，砍個5萬，60萬美元也可能買下來，這在曼哈頓可是10年前的價格了！但人性從眾，羊群心理，越是便宜，越下不了手了。\\n\\n珍妮來電問我怎麼看，請我幫她拿主意。她說，她家在新澤西州的房子早已供完了款，女兒又是拿著全獎讀書，不用她負擔，這幾年存了一筆錢，退休金都陷在股市裡，不想再投了，就想再買套房子吧。國內親戚都勸她在上海老家買，但她覺得上海房價太高了，而紐約的房價還在繼續下跌，到底買還是不買？我說這麼大件事，隻能由她自己做主，我隻能給她分析一下美國的房市，僅供參考。\\n\\n雖然，美國政府依然積極“救市”。2009年11月6日，奧巴馬簽署了延續對“首次購房者8000美元”獎勵的法案。也就是說，在過去三年裡未購房的民眾，如果現在買房子，將得到政府8000美元的稅務優惠。美聯儲繼續放鬆信貸，繼續保持“零利率”。但官方公佈的失業率已攀升至10%以上，達26年來的最高水平，特彆是選擇性浮動利率房貸（OptionARM）的問題，使得新一波貸款違約又將衝擊全美。可見，美國房市依然不景氣，尚未出現任何見底的跡象。\\n\\n當時房屋貸款的浮動利率是3.25%，而OptionARM每個月隻需支付1.25%的利息，5年後再將那少付的2%的利息加入本金之上，然後連本帶息支付貸款。這種房貸比普通的次貸殺傷力更大，2009年9月便開始陸續到期，幾乎所有持有這種房貸的人都將無力繼續供款。法拍屋的數量很顯然將繼續大幅增加，使得美國住房價格繼續向下跌，反觀80年代末和90年代初的房市下跌狀況，跌勢至少還有一年。\\n\\n不過，就在美國居民住宅依然下滑，資本市場依然低迷的情況下，上市融資的前景很不樂觀，很多公司推遲或取消了上市計劃之際，卻有兩家REITs竟然逆勢而上，在紐約證券交易所掛牌上市，並獲得了投資者的追捧。究其原因，不外乎有利可圖。\\n\\n什麼是REIT？所謂REIT（RealEstateInvestmentTrust）是一種類似於共同基金，但投資物是不動產的投資工具，由美國國會於1960年建立，主要借不動產的證券化以及眾多投資人的集資資金，使冇有龐大資本的一般投資人也能參與不動產市場，並通過不動產市場的交易、租金和增值獲利，同時又不需要實質性的持有不動產。\\n\\n“不動產投資信托”的特點，是其信托的主要收入來自於租金，而信托亦需要將未來絕大部份的盈餘用作派息。因此，不動產投資信托的派息率遠高於市麵上一般的股票。一般來說，不動產投資信托的風險與報酬，居於股票與公債之間。由於其不動產的特性，使不動產投資信托對抗通貨膨脹特彆有利。\\n\\n2009年6月，HRPT物業信托公司的“政府物業收入信托基金”（GovernmentPropertiesIncomeTrust）上市，辦公樓設在馬薩諸塞州。該公司稱，新上市的信托基金冇有信用風險，因為它不是購買自己旗下的物業，而是購買從銀行剝離的破產物業，價格低廉。HRPT物業信托公司已擁有29個辦公樓，其中25個已經租給了聯邦政府，其餘的都租給了各個州政府。它還投資了由政府所擔保的物業貸款產品，回報率獲得了政府的擔保。\\n\\n由於抵押貸款受到政府擔保，上市的信托基金冇有信用風險，投資者從REIT得到的回報率，遠高於市場一般的資產。\\n\\n美國商業房地產市場，因受信貸緊縮和經濟衰退的衝擊，相比2007年6月的房價高峰，商業房地產價值將下降40%，在某些板塊最高降低了50%。這一資料是城市土地研究所和普華會計師事務所11月5日公佈的，這是大蕭條以來，商業地產下跌最嚴重的一次，超過了上世紀90年代的“儲貸危機”，很有可能至2010年才能到達底部。\\n\\n所受衝擊最重的當然是零售及辦公樓的物業，反映在當前就業市場疲軟和消費者捂緊荷包謹慎消費的事實。不過，住宅市場公寓樓的復甦就會比商業地產來得快，一旦經濟起死回生，二十多歲的青年人對公寓租房市場將有很大的需求。\\n\\n因此，投資美國住房市場，特彆是像曼哈頓這樣的地方，相對中國的房市，不能不說是個很不錯的投資機會。就像北京、上海是中國富人置業首選之地那樣，紐約是全世界富人的眾望所歸之處，借用大家常說的：“剛性需求巨大”。因為紐約是全球的經濟、文化、娛樂和旅遊中心，儼然世界之都。就在兩三年前，紐約的房價還高處不勝寒，和20年前東京的房價一樣，令人望而生畏。目前，紐約房地產的投資商機可以說是“千載難逢”，那位經紀人說得不錯。由於缺乏競爭物件和信貸緊縮，因此能夠標到優質和低價的房產專案，最大限度地擴大投資回報，最小限度的縮小投資風險。\\n\\n目前，亞洲房地產市場快速上揚，部分原因是國外資本的流入和政府刺激經濟投入的巨資。這兩種資金隨時都可能快速消失。這也牽出了一個敏感的問題，中國房市是否正形成一個巨大的資產泡沫。即便短期內這一泡沫還未形成，投資人也有必要在這樣的高價位拿出一部分資金，做一個多樣化的投資組合。\\n\\n在許多亞洲最大的城市，包括香港和台北，當前住宅物業的價格都大大的攀升，相比4年前的，幾乎翻了一番，創曆史最高水平。收益率卻在下降，不到無槓桿投資基礎的3%。潛在的資產泡沫已然或正在形成。香港金融署長已采取立法措施，目的為減少和杜絕投機炒樓的現象。\\n\\n如巴菲特所言：“在大家貪婪時要恐懼，在大家恐懼時卻要貪婪。”現在全世界都“看好”中國房市，熱錢蜂擁而上，按巴菲特的理論應該要恐懼了。而美國房市相當低迷，大家都不看好，反倒充滿了機會，“貪婪”一把的時候到了。通常，人們都期望“抄底”，但往往真到所謂“底部”時，大量買家進入，反而最好的時機已經過去。\\n\\n我將這些分析洋洋灑灑地分析給了珍妮，請她自己做最後的決斷吧。\\n\\n\"
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