會議室裡，空氣中瀰漫著淡淡的咖啡香和紙張油墨的氣味。
陽光透過百葉窗，在長條會議桌上切割出一道道光帶。
林向東、錢忠華、錢忠國以及雙方帶來的法務、財務人員分坐兩側。
錢忠華麵前攤開了一份裝幀精美、厚達數十頁的專案計劃書，封麵上印著醒目的藝術字型。
“新華城專案總體規劃及投資分析”。
他臉上帶著誌得意滿的笑容，將幾份副本推向會議桌對麵。
“林總，各位，這是我們新飛地產團隊精心打磨的‘新華城’專案初步計劃，請過目。”
錢忠華聲音洪亮，帶著介紹得意之作的腔調，“我們選定的位置，這裡未來不僅是高新區門戶，更有規劃中的城市快速路直接接入，交通潛力無限！”
林向東拿起一份計劃書，快速翻閱。
錢忠國在一旁配合著錢忠華的介紹，用鐳射筆指點著投影幕布上同步顯示的PPT頁麵。
“專案總占地麵積17.8萬平方米，約267畝，規模適中，便於滾動開發。”
錢忠華如數家珍，“我們規劃總建築麵積達到66萬平方米，容積率控製得比較理想。產品方麵，以市場接受度最高的高層住宅為主，共25棟，戶型覆蓋剛需到改善。同時，我們配套了3萬平方米的五星級酒店和商業綜合體，提升區域檔次和專案附加值。”
PPT上出現了漂亮的效果圖，現代化的樓宇拔地而起，綠樹成蔭，配套齊全。
“小區內部，我們規劃了雙語幼兒園、社羣商業街、公交首末站，充分滿足業主生活需求。綠化率保證在30%以上，打造公園式居住體驗。”
錢忠華越說越興奮，“整個專案我們計劃分三期開發，穩步推進，降低資金壓力，也利於根據市場反饋調整後續產品。”
他翻到投資估算部分：“初步測算，專案總投資約41億元人民幣。我們計劃2010年上半年參與土地競買。拿到地後迅速推進報規報建，預計2012年2月，也就是後年開春，一期就能正式開盤預售！資金回籠後立即啟動後續建設，一期住宅預計在2014年年底就能交付使用！週期緊湊，資金週轉快！”
錢忠華說完，期待地看著林向東。
這套說辭和資料，他演練過多次，自信滿滿。
在他看來，如此詳儘、專業、前景誘人的計劃書，足以顯示新飛地產的“實力”和“誠意”，也能讓林向東對合作更有信心。
會議室裡安靜了片刻，隻有翻動紙頁的沙沙聲。
林向東的目光從計劃書上抬起，看向錢忠華，臉上冇什麼特彆的表情，既冇有讚賞，也冇有質疑。
他合上計劃書，手指在光潔的封麵上輕輕點了點。
“錢總，”林向東開口，聲音平穩，“計劃書做得很詳儘，效果圖也很漂亮。”
錢忠華臉上笑容更盛。
“不過，”林向東話鋒一轉，語氣依舊平和，卻讓錢忠華的笑容微微一頓，“有幾個細節，我想和錢總再探討一下。”
林向東冇有直接指出問題，而是用探討的語氣，這給了錢忠華台階，也顯示了自己的謹慎。
“您說，林總。”錢忠華坐直身體。
“第一，關於總投資41億的估算。”
林向東翻開計劃書到投資估算頁。
“這裡的土地成本，是基於什麼價格預測的？是參考了近期龍門鎮類似地塊的成交價，還是包含了預期的溢價空間？
建安成本、配套成本、財務成本、營銷管理費用，這些明細的估算依據是什麼？尤其是建安成本，現在鋼材、水泥價格波動很大，這個成本是按當前市價靜態估算的，還是考慮了未來幾年的通脹和價格上漲因素？”
錢忠華愣了一下，他身邊的財務總監連忙接過話頭，給出了一些比較官方的解釋，但明顯有些含糊。
這份計劃書的投資估算，很大程度上確實是“借鑒”了其他類似專案的模板資料，根據規模做了放大調整，並未針對龍門鎮的具體情況，以及未來市場做精細化測算。
當然，錢忠華的財總也冇把話說死。
如果超過預算，那會再做追加和調整。
“錢總，預算的事情，我們先放下。”
林向東不再僅僅討論細節，而是換了一個角度。
“我認為專案裡的那些配套，幼兒園、商業體、綠化，是基礎，是‘標配’。但在龍門鎮，在瞄準高新區未來大量高知、高收入、對生活品質有極致要求的潛在客群時，光有‘標配’不夠。
我們要做的，不是提供一個‘住的地方’，而是打造一個閉環的、高度自足的‘城中之城’，一個擁有獨立生態係統的未來社羣。”
“獨立生態？”錢忠華重複著這個詞，眼中透著疑惑。
林向東不是門外漢嗎？他以前不是冇搞過房地產嗎？
“對，獨立生態。”
林向東肯定道，“這意味著，住進‘新華城’的居民，從孩子出生到長大成人，從日常購物到健康保障，從學習到休閒，絕大部分核心需求都能在社羣內部得到高品質的滿足，無需頻繁往返市區。這帶來的不僅是便利，更是一種安全感、歸屬感和無可比擬的生活品質溢價。”
他條理分明地展開構想。
“第一，教育與成長的全週期閉環。”
“我們不止要建一所幼兒園，而是要打造一個從幼托到高中的一體化優質教育集群。”
林向東的手指在空中虛劃，
“引進或與知名教育集團合作，創辦高標準雙語幼兒園。同時，積極與雲海頂尖的公立或私立中小學洽談，在專案內設立分校或教學點，覆蓋小學和初中。
甚至，我們可以預留地塊，規劃一所高品質的社羣高中，或者與國內外知名高中合作設立國際部。從3歲到18歲，孩子們的教育成長路徑可以完全在社羣內完成，而且是高標準完成。
這對於任何一個重視教育的家庭，尤其是高新區那些高知、海歸人才家庭，是核彈級的吸引力。這不是配套，這是教育堡壘。”
錢忠華眉頭緊皺，他們隻想著炒高房價，冇想搞那麼完美！