下午剛上班，劉楊坐在辦公桌後聽著徐金寧和江奕雲彙報沙湖大道297畝地塊的事情。
江奕雲將剛剛做好的拿地測算報表放到劉楊麵前，劉楊拿著報告一邊翻看一邊聽著江奕雲的講解。
“劉董，這一版的拿地測算是基於設計部最新確認的強排方案做的，沙湖大道地塊扣除代征道路和綠地後，實際凈用地麵積是19.8萬平方米，約297畝，根據規劃指標，容積率2.0，總建築麵積39.6萬平方米，地塊掛牌起拍價是6.73億元。”
說完指著報告上的一行加粗數字說道：“折算下來，起拍樓麵價已經達到了1700元/平方米，這個價格，已經非常接近我們恆達華府專案當初1766元/平方米的拿地樓麵價了。”
劉楊聽到這個數字差點氣笑了，他放下報告靠在椅背上點了一支煙，語氣裏帶著毫不掩飾的譏諷：“市裡這是看著最近武市的土地市場火爆，真把咱們當豬宰了啊？一塊位置、配套遠不如恆達華府的地，起拍價就敢定到這個水平？”
坐在一旁的徐金寧立馬點頭附和道：“劉董說得沒錯，這擺明瞭就是坐地起價，要我說，根子還是出在上個月世貿集團拍下的那塊鸚鵡洲地王上。
31.5億的天價，樓麵價直接抬到了2100元/平方米，雖然那塊地在漢陽，但對整個武市土地市場的心理預期還是產生了巨大的衝擊”
說完徐金寧還嘆了口氣：“現在的影響是連鎖的，就連非官方渠道的土地轉讓市場價格都被這股風給帶起來了！以前私下談還能有點空間，現在恨不得比招拍掛還貴！”
劉楊聽完也是無奈地搖了搖頭，這就是資本湧入和行業上升期導致的必然結果，他彈了彈煙開口道。
“這個是沒辦法的事，大勢所趨，現在外地房企都在大量進入武市市場，連港島的資本都想摻一腳，僧多粥少，優質地塊就那麼多，不搶得頭破血流纔怪。”
“就說四月份要摘牌的永清地塊，就算我們準備充分，加上總價高能嚇退一部分競爭者，最終的樓麵價還不是破了2200元/平方米，沒辦法，這就是現在的市場。”
說到這裏，劉楊腦中忽然想到了什麼，看向徐金寧問道：“徐經理，你剛剛說什麼了？最後那兩句。”
徐金寧被劉楊這突如其來的追問弄得一愣，不確定地回憶道：“我剛剛說......世貿地王對武市地價產生了很大影響？”
“不是，下一句。”
徐金寧想了想試探著說道：“就連非官方招拍掛的土地轉讓市場價格都被抬了起來？”
“對！就是這句！”劉楊眼睛一亮，打了個響指：“咱們的思路是不是有點被侷限住了？為什麼一定要盯著官方的招拍掛市場，現在武市土地市場這麼火，很多手上有土地但是沒能力開發的公司都冒了出來，我們完全可以通過協議轉讓、股權收購的方式從這些地主手裏買地啊。”
徐金寧聽完先是眼睛一亮，但隨即謹慎地提醒道：“劉董，您這個思路確實可行，這種非公開市場的土地轉讓操作好了，確實有可能拿到優質地塊，避開激烈競爭。”
“但是這種方式的不確定性也非常大，首先就是價格，很多賣家漫天要價，談判週期會很長，變數也多。
其次也是最麻煩的，這些土地背後的產權和債務關係往往非常複雜，很多土地可能被原業主反覆抵押了好幾次，牽扯多家金融機構，有的存在歷史遺留的債權糾紛，稍有不慎就會掉進坑裏。”
劉楊聽著徐金寧的分析，思考了片刻開口道：“這些風險我知道，不過，這種拿地方式也不能因為怕風險就完全放棄，這可以作為我們土地儲備的一個重要補充渠道。”
說完看向徐金寧開始佈置任務：“徐經理，你最近除了全力跟進沙湖地塊的招拍掛，也要分出一部分精力留意市場上有意向轉讓土地的公司，多跟本地的一些掮客保持聯絡。”
“如果有條件看起來還不錯的地塊，先初步接觸，如果真有興趣，到時候配合集團法務部做好全麵深入的盡職調查，反正我們目前不缺專案，對這種專案我們不急，可以慢慢看仔細挑。”
接著劉楊補充道：“如果遇到土地條件特別好的，如果對方要價太高，也不一定非要全資買斷，可以談合作開發嘛！對方出地，我們恆達負責開發建設和銷售運營，最終利潤分配可以再談。
這樣的話，對方分享了開發收益可能更容易接受，我們也用更少的自有資金撬動了專案，實現了品牌和管理輸出，雙贏！”
徐金寧聽完劉楊這番補充，眼前豁然開朗！這個思路顯然比他剛纔想的單純收購又進了一步，靈活性和可操作性都大大增加！
“劉董，這個方法好！”徐金寧發自肺腑地拍著馬屁，“如果採用這種合作開發的模式，我相信很多手握土地但缺乏開發能力的公司會非常感興趣，談判的餘地也會大很多！”
劉楊心裏暗笑，這算什麼新方法，不過是把李超人當年在港島起家時玩剩下的套路搬過來用用而已，不過在這個時間點的武市，或許還算有點新意。
他麵上鼓勵道：“行，那這件事你就多費心，放心，真要是通過這種方式成功拿到了優質土地，獎金就按公司拿地激勵製度執行，我親自給你批！”
徐金寧聞言立馬保證道：“謝謝劉董！我一定全力以赴！”
緊接著劉楊又將注意力重新拉回到沙湖地塊的測算報告上，看向對麵一直等待的江奕雲說道：“江經理，你繼續，按照現在的強排方案和成本資料，我們的測算結論是什麼？”
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